Mietminderung
Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.
Ein Mangel ist dann anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand für den Mieter nachteilig abweicht.
Die Minderung zielt darauf ab, die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit auszugleichen. „Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters – der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache – und der Leistung des Mieters – der Mietzahlung – bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden“ (BGH, NJW 2019, 2466 Rn. 27).
Ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat, ist für die Minderung unerheblich. Da die Minderung die Gleichwertigkeit der beiderseitigen Leistungen sicherstellen soll, greift sie kraft Gesetzes und unabhängig davon ein, ob den Vermieter an der Entstehung des Mangels ein Verschulden trifft oder ob er über die Möglichkeit verfügt, den Mangel zu beheben (BGHZ 176, 191 Rn. 20; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 536 Rn. 341).
Beruht eine Verschlechterung der Mietsache auf einen vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter, so hat dieser den Mangel wegen der gesetzlichen Wertung des § 538 BGB nicht zu vertreten (BGH, NJW 2008, 2432 Rn. 9ff.). Dass der Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs eingehalten und die Obhuts- und Fürsorgepflichten in Bezug auf das Mietobjekt gewahrt hat, die ihm als Korrelat für den Mietgebrauch auferlegt sind, hat zwar der Mieter zu beweisen (vgl. BGHZ 66, 349).
Die Miete ist im Grundsatz kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Es obliegt grundsätzlich dem Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass das Minderungsrechts des Mieters ausgeschlossen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 mwN; vgl. auch BGH, NJW 2015, 2419 Rn. 19). Entsprechend der im Mietrecht anerkannten Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen, obliegt es dem Vermieter, einen Mangel der Mietsache, der dem Verantwortungsbereich des Mieters entsprang, darzulegen und zu beweisen.
Nach dem dies vom Vermieter dargelegt und bewiesen ist, obliegt es dem Mieter im Anschluss daran, darzulegen und zu beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat (etwa: BGH, NJW 2000, 2344; BGHZ 126, 124; Börstinghaus in Baumgärtel/Laumen/Prütting, Hdb. d. Beweislast, 4. Aufl., § 536 Rn. 5 f.; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536 Rn. 54 jew. mwN).